Guide · Bali · Mis à jour en octobre 2026
Leasehold à Bali : ce que le contrat ne dit pas
Un leasehold n'achète pas un terrain, il achète du temps. Sa valeur dépend de cinq clauses et de quelques vérifications faites hors du contrat, que l'annonce ne mentionne presque jamais.
Antoine Sailly · Fondateur de Latitude
Huit ans de promotion immobilière en France, dossiers livrés à Bali et Lombok
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Sommaire 7 sections · 7 min
La réponse courte
Un leasehold est un bail de longue durée, souvent 25 à 30 ans, signé avec un propriétaire indonésien. À l'échéance, sa valeur tombe à zéro et les constructions reviennent en général au propriétaire. Avant de signer, vérifiez cinq clauses : l'extension, le droit de céder, le sort des constructions, l'impôt sur le loyer et le consentement de tous les ayants droit. Vérifiez ensuite le terrain lui-même : titre, zonage, permis, accès.
Les quatre façons de détenir un bien à Bali
La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux Indonésiens. Un étranger a donc le choix entre trois voies légales et une voie illégale, encore proposée.
| Voie | Pour qui | Durée | À retenir |
|---|---|---|---|
| Leasehold (bail) | Tout étranger, sans condition de résidence | 25 à 30 ans en général, extensions négociées | Simple et accessible, mais c'est un contrat : sa solidité vaut celle de ses clauses |
| Hak Pakai (droit d'usage) | Étranger résident (KITAS, KITAP) | 30 ans, puis extensions, jusqu'à 80 ans au total | Un seul bien, à usage d'habitation, sur un terrain éligible |
| PT PMA + HGB (société et droit de construire) | Projet commercial ou touristique | 30 ans, puis extensions | Capital libéré minimum de 2,5 milliards IDR et plan d'investissement de 10 milliards IDR par projet |
| Prête-nom (nominee) | À éviter | — | Contraire à la loi agraire, donc nul : vous ne possédez rien juridiquement |
Depuis 2026, une contrainte s'ajoute pour la location courte durée : un particulier étranger ne peut pas détenir en direct la licence touristique exigée par les plateformes. Il faut soit une PT PMA, soit un exploitant ou un propriétaire local en règle. Si votre projet repose sur Airbnb ou Booking, la structure se choisit avant le terrain.
Le vrai prix : ce que coûte chaque année restante
Deux leaseholds affichés au même prix n'ont pas la même valeur si l'un a 30 ans devant lui et l'autre 18. Ramenez toujours le prix au nombre d'années restantes, puis comparez ce coût annuel au loyer que la villa peut réellement produire.
Le bail B, « moins cher », coûte 39 % de plus par année d’usage.
Deux effets aggravent l'écart. Sous une vingtaine d'années restantes, la revente devient nettement plus difficile. Et le prix d'une extension se calcule en général sur la valeur du terrain au moment de la demande, pas sur le prix d'origine : attendre la fin du bail, c'est négocier en position de faiblesse.
Les cinq clauses qui font la valeur du bail
- L'extension, avec un prix ou une formule de prixUne extension « négociable » ne vaut rien juridiquement. Cherchez un droit d'extension écrit, assorti d'un prix fixé ou d'une formule (par exemple un montant indexé), et un droit de priorité si le propriétaire veut relouer.
- Le droit de sous-louer, céder et transmettreSans droit de sous-location, pas de location saisonnière légale. Sans droit de cession, pas de revente sans l'accord du propriétaire. Vérifiez aussi la transmission à vos héritiers.
- Le sort des constructions à l'échéancePar défaut, la villa revient au propriétaire foncier, en général sans indemnité. Si une reprise ou une indemnité est prévue, elle doit être écrite.
- L'impôt sur le loyer et les fraisLa location de terrain supporte un impôt final de 10 % sur le loyer brut, dû par le bailleur. Le contrat doit dire si le prix est net ou brut de cet impôt et qui le reverse, tout comme la taxe foncière et les frais de notaire.
- Le consentement de tous les ayants droitUn propriétaire marié a besoin de l'accord de son conjoint. Une terre héritée suppose l'accord écrit de chaque héritier. Un bail signé par un seul membre de la famille peut être contesté par les autres.
Ce qui se vérifie hors du contrat
Un bail parfait sur un terrain inconstructible reste un mauvais investissement. Ces vérifications se font sur pièces et sur place, pas sur la parole de l'agent.
- Le titre au cadastre (BPN)Le certificat est au nom du bailleur, sans hypothèque ni litige en cours.
- Le zonageLe plan d'urbanisme autorise votre usage. Une zone agricole ou protégée interdit la villa, et une zone résidentielle peut interdire la location touristique.
- Le moratoireBali a gelé les permis pour les projets qui convertissent des rizières, et un moratoire est signalé dans plusieurs régences du nord et de l'est. Vérifiez le statut exact de la parcelle.
- Les permisLe permis de construire (PBG) est obtenu ou obtenable, et le certificat de conformité (SLF) est prévu à la livraison.
- L'accèsLa route est publique ou enregistrée comme servitude. Une piste tolérée par un voisin n'est pas un accès.
- L'eau, le sol, le villageRaccordement au réseau ou forage fiable toute l'année, étude de sol, et montant des contributions dues à la communauté villageoise (banjar).
Racheter un leasehold existant : la chaîne avant le prix
Beaucoup d'offres sont des cessions : vous reprenez le bail d'un étranger qui l'a lui-même repris. Le risque se déplace alors vers la chaîne des contrats. Reconstituez chaque bail depuis le propriétaire d'origine, calculez la durée restante réelle à partir de la date du premier contrat, et obtenez l'accord écrit du propriétaire foncier à la cession, avec la preuve que tous les loyers ont été réglés.
Deux investisseurs français reprenaient un bail dont la chaîne et la durée restante étaient floues. La première étape a été de reconstruire l'historique des contrats avant de discuter du prix, puis de choisir une structure de détention adaptée à leur budget plutôt qu'une PT PMA. Le projet a été livré pour 125 000 € au total ; il tourne à 85 % d'occupation, avec un retour sur capital projeté à 5 ou 6 ans.
Lire le cas complet →Quand le leasehold est le bon choix
Le leasehold reste pertinent pour un projet locatif dont l'horizon est de 10 à 15 ans : le capital doit se rembourser bien avant l'échéance, et la valeur résiduelle n'est qu'un bonus. Il l'est beaucoup moins si vous cherchez un patrimoine à transmettre, ou si le bail restant passe sous vingt ans sans extension écrite.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un terrain en pleine propriété à Bali ?
Non. La pleine propriété est réservée aux Indonésiens. Les voies légales sont le leasehold, le Hak Pakai pour un résident et la PT PMA avec un droit de construire.
Un leasehold peut-il être revendu ?
Oui, si le contrat autorise expressément la cession. Sinon, il faut l'accord du propriétaire foncier, qui peut le refuser ou le monnayer.
Que devient la villa à la fin du bail ?
Sauf clause contraire, terrain et constructions reviennent au propriétaire foncier, en général sans indemnité.
Qui paie l'impôt sur le loyer ?
L'impôt final de 10 % sur le loyer brut est dû par le bailleur. Le contrat doit préciser si le prix est net ou brut de cet impôt.
Un prête-nom indonésien est-il une option ?
Non. Un accord de prête-nom pour faire détenir un terrain par un étranger est contraire à la loi agraire et considéré comme nul.
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- Emerhub, Property due diligence in Bali : durée usuelle des baux, consentement du conjoint et des héritiers, accès, zonage.
- Own Property Abroad, Hak Pakai in Indonesia : conditions de résidence et durée cumulée de 80 ans.
- ASEAN Briefing, PT PMA paid-up capital : capital libéré de 2,5 milliards IDR, plan d'investissement de 10 milliards IDR.
- Horwath HTL et C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026 : conformité des locations courte durée et licence touristique.
- PwC Indonesia, TaxFlash 2017-15 : impôt final de 10 % sur la location de terrain et de bâtiment.
- Novelty Journal, Nominee contract practice : nullité des accords de prête-nom au regard de l'article 26(2) de la loi agraire.
- Bali Villa Realty, How to renew a lease : types de clauses d'extension et calcul de leur prix.
- Jetsetter Guide, Bali halts new tourist builds : gel des permis sur les terres agricoles.
Ce guide donne une information générale, à jour en octobre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat indonésien, que Latitude coordonne sur chaque dossier.