Conseil indépendant en immobilier et développement urbain pour l'Asie du Sud-Est, adossé à huit ans d'aménagement foncier en France et deux ans de conseil sur des projets dans la région. Nous aidons investisseurs, propriétaires fonciers et promoteurs à décider quoi construire — et s'il faut construire — avant tout engagement de capitaux.
Conseil indépendant en immobilier et développement urbain pour l'Asie du Sud-Est. Nous aidons investisseurs, propriétaires fonciers et promoteurs à décider quoi construire — et s'il faut construire.
Prendre contact →Pour les propriétaires fonciers et les investisseurs, avant tout engagement. Ce que le terrain peut porter, ce que le marché peut absorber, et à quelles conditions financières l'opération tient debout.
Pour les investisseurs et promoteurs européens ayant un projet dans la région. Nous mettons en place la structure de détention avec des avocats et notaires locaux avant toute signature puis nous assurons la maîtrise d'ouvrage déléguée sur place, responsables du programme, du calendrier et des relations locales.
Pour les promoteurs qui ont le foncier et ont besoin que le projet soit juste. Nous ne sommes pas architectes. Nous sommes le jugement du maître d'ouvrage sur la conception, et nous tenons le plan au niveau qui le rend à la fois vivable et vendable.
Vous conseillez un client plutôt que d'investir vous-même ? Nous intervenons derrière les CGP et les asset managers comme couche technique — comment ça marche.
Quand l'architecte est désigné, les décisions qui déterminent l'issue sont déjà prises. Ce que le terrain peut porter. Qui est l'acquéreur. Si la commune suivra. Ce sont les moins chères à bien prendre et les plus chères à défaire.
Plutôt qu'un portfolio : ce qui bloquait, ce qui a été décidé, et ce que ça a produit — y compris celle où nous avons déconseillé l'achat à un client.
MT et LB, français, nous ont sollicités en août 2025. Ils voulaient deux villas locatives à Lombok, et ils voulaient aussi y vivre. Ce sont deux programmes différents. Le terrain devait répondre aux deux, sinon ce n'était pas le bon terrain.
Stratégie, recherche foncière, faisabilité et maîtrise d'ouvrage déléguée. Nom du projet : Terraflora. Clients anonymisés à leur demande.
Une villa locative veut le foncier le moins cher où un client acceptera encore de se rendre. Une résidence veut un endroit où l'on a envie de se réveiller. Les deux tirent en sens inverse sur la localisation, la taille de la parcelle et le rythme de construction — nous avons donc écrit la stratégie avant de regarder la moindre parcelle, et cherché contre un cahier des charges plutôt qu'en réaction au marché.
Nous avons passé en revue ce qui était réellement disponible à Lombok en 2025 dans leur budget — et non ce qui était commercialisé, qui est une liste plus courte et plus chère. La parcelle retenue se situe à Mong, côté Kuta, à l'intérieur d'un domaine opéré par Blackwell Estate : 1 100 m² à 52 000 €, un peu moins de 48 € le mètre carré.
Ce prix contenait un pari. La parcelle est en retrait de la bande déjà constituée de Kuta, et un terrain aussi en retrait vaut ce que la construction autour de lui finira par lui donner. Nous avons donc posé la question au promoteur et à la municipalité plutôt qu'à un agent : le programme de voirie et de réseaux et son calendrier, les engagements de construction, le zonage, ce qui serait autorisé et ce qui ne le serait pas. Le pari a été chiffré. Il n'a pas été supposé.
Quatre villas, pas deux :
| Villa | Parcelle | Bâti | Phase |
|---|---|---|---|
| n°4 | 243,00 m² | 84,85 m² | 1 |
| n°2 | 193,30 m² | 76,19 m² | 1 |
| n°1 | 230,31 m² | 112,56 m² | 2 — ouverte |
| n°3 | 228,00 m² | 81,42 m² | 2 — ouverte |
894,61 m² de parcelles de villas sur 1 100 m². Le solde est en accès et circulation commune.
Pas de dette. Un acheteur étranger en Indonésie finance en fonds propres ou avec une dette locale coûteuse, et MT et LB ne pouvaient pas financer quatre villas d'un coup. La réponse évidente était d'acheter une parcelle plus petite. Nous les en avons dissuadés.
À la place : prendre les 1 100 m², construire deux villas maintenant sur la moitié la moins bien située, et laisser la meilleure moitié intacte et non décidée — à revendre une fois le domaine construit autour et le foncier réévalué, à bâtir pour y vivre, ou à affecter à autre chose que personne ne voit d'ici.
Une option ne vaut quelque chose que si elle est réelle. Le découpage, l'accès, l'assainissement et la chaîne de titres ont donc été calés dès le départ, au moment où les faire correctement ne coûte rien, pour que la seconde moitié puisse être détachée plus tard sans rien renégocier avec personne. Ce n'est pas un détail du montage. C'est le montage.
Nous les avons accompagnés chez le notaire et dans la création d'une PT PMA, la société indonésienne à capitaux étrangers. Elle porte le droit de construire au nom de la société, de sorte que l'actif ne repose pas sur un montage par prête-nom — que le droit indonésien ne reconnaît pas. Elle fait de la location courte durée une activité déclarée, donc des revenus encaissables, imposables et rapatriables légalement. Et elle rend la construction, l'ameublement, l'amortissement et les charges déductibles de ces revenus : l'impôt porte sur la marge et non sur le loyer brut.
Elle impose aussi un capital minimum et un reporting périodique, ce qui explique pourquoi nous l'avons recommandée ici et déconseillée à Ungasan. La même structure est la bonne réponse sur quatre villas et la mauvaise sur une construction unique à 125 000 €.
Un budget qui ne couvre pas tout le terrain n'est pas une raison d'acheter moins de foncier. C'est une raison d'acheter le bon foncier, et de décider dès le départ — sur le plan et sur le titre — ce que la moitié intacte aura le droit de devenir.
Deux investisseurs français, JT et CB, dont aucun n'avait jamais acheté en Asie, avec un terrain identifié à Ungasan, à la pointe sud de Bali. L'opération n'était pas une vente mais une cession de bail, et ni la chaîne de titres ni la durée restante n'étaient claires dans ce qu'on leur avait montré. Ils étaient sur le point de s'engager.
Conseil et représentation du maître d'ouvrage. Clients anonymisés à leur demande.
Le sud de Bali est un karst. Le terrassement a déterminé à la fois le coût de construction et le calendrier — et c'est l'étape qu'un maître d'ouvrage à distance ne voit jamais.
Leur dire si l'opportunité tenait, et si oui, calibrer le projet sur ce qu'ils pouvaient réellement porter. Puis le mener jusqu'à un actif livré et loué.
Le projet devait être rentable et photogénique à la fois. Sur un bien en location courte durée, la finition n'est pas décorative : la photographie de plateforme détermine le taux de réservation, donc c'est un intrant de rendement avec un coût en face. Trop peu, et l'occupation n'atteint jamais l'hypothèse ; trop, et le retour dépasse ce que la durée du bail autorise.
C'est la durée résiduelle du bail qui fixait la limite du délai de retour acceptable. Autrement dit, la décision de prestation et la question du titre étaient la même décision. Ce n'est pas ainsi qu'on la leur avait présentée.
Dans une juridiction que l'on ne connaît pas, le rendement se décide dans les actes bien avant de se décider dans les plans.
Deux investisseurs français, SK et NK, avaient trouvé une parcelle de 650 m² en bail à General Luna, sur l'île de Siargao, et voulaient y construire deux petites villas locatives. Les chiffres de l'agent vendeur étaient séduisants. Ils nous ont demandé de les vérifier avant de s'engager.
Étude de faisabilité et de marché. Clients anonymisés à leur demande.
Ne pas acheter. L'île était la bonne et le moment raisonnable ; cette parcelle-là ne l'était pas, et le prix ne tenait aucun compte des trois éléments qui allaient décider du résultat.
Ils n'ont pas acheté. Ils ont conservé leur capital, et ils cherchent toujours — avec une liste claire de ce qu'il faut vérifier sur la suivante.
Ce qu'un conseil produit de plus utile, c'est parfois une recommandation de ne pas y aller. C'est aussi la seule dont on soit certain qu'elle n'a pas été écrite pour toucher une commission.
Une dent creuse de deux hectares à quinze minutes au sud de Toulouse, entre deux lotissements déjà livrés, et dans le périmètre protégé des abords du Canal du Midi, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Le terrain était détenu par quatre propriétaires distincts, dont la commune elle-même et un promoteur concurrent, et aucun n'en possédait assez pour construire seul. Il était resté nu pour cette raison, et pour aucune raison de marché. Le programme initial prévoyait cinquante logements.
Opération menée chez HECTARE en tant que responsable de programmes. Propriétaires et riverains anonymisés.
Déterminer si l'opération pouvait être autorisée et lancée, compte tenu de la structure de propriété et du nombre de parties capables de l'arrêter. Et si oui, la livrer.
Quatre propriétaires aux attentes divergentes, dont l'autorité qui délivre l'autorisation et un concurrent qui avait tout intérêt à ralentir le dossier. Un site dans le périmètre d'un bien classé UNESCO, plaçant l'opération sous l'autorité contraignante de l'Architecte des Bâtiments de France — un veto sur les matériaux, les pentes de toiture, les teintes et l'implantation. Une capacité réseau inférieure à ce que le programme exigeait, qui l'a ramené de cinquante à trente-trois logements avant même la conception. Une obligation de logement social et une mixité de typologies imposée, qui n'ont diminué ni l'une ni l'autre. Et un groupe de riverains organisés qui ne voulaient pas de l'opération, à aucune densité.
La dédensification a été le pire des cinq. Un site de deux hectares exige la même voirie primaire, le même assainissement et les mêmes raccordements qu'il porte cinquante logements ou trente-trois. 520 000 € de travaux et 85 000 € d'études n'ont pas diminué avec le programme ; ils ont simplement dû être absorbés par un tiers de lots en moins.
Une propriété morcelée n'explique pas qu'un terrain ne puisse pas être aménagé. Elle explique généralement qu'il ne l'ait pas encore été — ce qui est un autre problème, et un problème soluble.
Un lotissement de 5,5 hectares sur terrain nu à Brens, dans le Tarn. Ici, la commande n'était pas la complexité, c'était la rentabilité. Pousser la densité aussi loin que le plan l'autorisait, mais intelligemment : de grands lots là où le site pouvait les valoriser, des lots compacts là où il ne le pouvait pas, et assez de variété de produits pour qu'aucun segment d'acquéreurs ne porte seul l'opération.
Opération menée chez HECTARE en tant que responsable de programmes, de la négociation foncière à la livraison.
Sur une grande opération, la rentabilité ne vient pas du nombre de lots qu'on parvient à caser. Elle vient du bon lot au bon endroit, et d'un phasage qui permet à l'opération de se financer elle-même.
Une opération à l'arrêt sur un terrain en pente au sud de Toulouse, abandonnée par son précédent porteur faute de financement. Nous l'avons reprise, corrigé ce qui n'allait pas, et transformée en un petit lotissement haut de gamme où chaque maison est conçue pour s'inscrire dans la pente plutôt que pour l'effacer.
Opération menée chez HECTARE. Promoteur précédent et propriétaires anonymisés.
Une opération abandonnée est rarement un mauvais terrain. C'est en général un bon terrain avec un problème technique non résolu, et un prix arrêté avant que quiconque ne le découvre.
Notes de marché, études de site et observations tirées d'opérations en France et en Asie du Sud-Est. Pas de newsletter, pas de téléchargement contre adresse e-mail.
