Latitude est un cabinet de conseil indépendant en développement immobilier et urbain. Nous aidons les propriétaires fonciers, les investisseurs et les promoteurs à décider quoi construire — et s'il faut construire — avant tout engagement de capitaux.
Prendre contact →Pour les propriétaires fonciers et les investisseurs, avant tout engagement. Ce que le terrain peut porter, ce que le marché peut absorber, et à quelles conditions financières l'opération tient debout.
Pour les investisseurs et promoteurs européens ayant un projet dans la région. Nous sommes votre maîtrise d'ouvrage déléguée sur place, et nous répondons du programme, du calendrier et des relations locales.
Pour les promoteurs qui ont le foncier et ont besoin que le projet soit juste. Nous ne sommes pas architectes. Nous sommes le jugement du maître d'ouvrage sur la conception, et nous tenons le plan au niveau qui le rend à la fois vivable et vendable.
Quand l'architecte est désigné, les décisions qui déterminent la réussite d'une opération sont déjà prises. Ce que le terrain peut porter. Qui est réellement l'acquéreur. Ce que coûte le phasage. Si la commune suivra. Elles se prennent tôt, vite, souvent à l'instinct — et ce sont les moins chères à bien prendre et les plus chères à défaire.
Plutôt qu'un portfolio : ce qui bloquait, ce qui a été décidé, et ce que ça a produit.
Une dent creuse de deux hectares à quinze minutes au sud de Toulouse, entre deux lotissements déjà livrés, et dans le périmètre protégé des abords du Canal du Midi, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Le terrain était détenu par quatre propriétaires distincts, dont la commune elle-même et un promoteur concurrent, et aucun n'en possédait assez pour construire seul. Il était resté nu pour cette raison, et pour aucune raison de marché. Le programme initial prévoyait cinquante logements.
Opération menée chez HECTARE en tant que responsable de programmes. Propriétaires et riverains anonymisés.
Déterminer si l'opération pouvait être autorisée et lancée, compte tenu de la structure de propriété et du nombre de parties capables de l'arrêter. Et si oui, la livrer.
Quatre propriétaires aux attentes divergentes, dont l'autorité qui délivre l'autorisation et un concurrent qui avait tout intérêt à ralentir le dossier. Un site dans le périmètre d'un bien classé UNESCO, ce qui plaçait l'opération sous l'autorité contraignante de l'Architecte des Bâtiments de France — un veto sur les matériaux, les pentes de toiture, les teintes et l'implantation, exercé sans aucune obligation de s'accommoder du programme d'un aménageur. Une capacité réseau inférieure à ce que le programme exigeait, qui l'a ramené de cinquante à trente-trois logements avant même la conception. Une obligation de logement social et une mixité de typologies imposée, qui n'ont diminué ni l'une ni l'autre. Et un groupe de riverains organisés qui ne voulaient pas de l'opération, à aucune densité.
La dédensification a été le pire des cinq. Un site de deux hectares exige la même voirie primaire, le même assainissement et les mêmes raccordements qu'il porte cinquante logements ou trente-trois. 520 000 € de travaux et 85 000 € d'études n'ont pas diminué avec le programme ; ils ont simplement dû être absorbés par un tiers de lots en moins.
Une propriété morcelée n'explique pas qu'un terrain ne puisse pas être aménagé. Elle explique généralement qu'il ne l'ait pas encore été — ce qui est un autre problème, et un problème soluble.
Deux investisseurs européens, dont aucun n'avait jamais acheté en Asie, avec un terrain identifié à Ungasan, à la pointe sud de Bali. L'opération n'était pas une vente mais une cession de bail, et ni la chaîne de titres ni la durée restante n'étaient claires dans ce qu'on leur avait montré. Ils étaient sur le point de s'engager.
Conseil et représentation du maître d'ouvrage. Clients anonymisés à leur demande.
Le sud de Bali est un karst. Le terrassement a déterminé à la fois le coût de construction et le calendrier — et c'est l'étape qu'un maître d'ouvrage à distance ne voit jamais.
Leur dire si l'opportunité tenait, et si oui, calibrer le projet sur ce qu'ils pouvaient réellement porter. Puis le mener jusqu'à un actif livré et loué.
Le projet devait être rentable et photogénique en même temps, et ces deux exigences s'opposent d'ordinaire. Sur un bien en location courte durée, l'attrait visuel n'est pas décoratif : la photographie de plateforme détermine le taux de réservation, donc la finition est un intrant de rendement avec un coût en face. Trop peu, et l'occupation n'atteint jamais l'hypothèse sur laquelle repose le modèle ; trop, et le retour sur capital s'étire au-delà du point où la durée du bail rend l'opération intéressante.
C'est la durée résiduelle du bail qui fixait la limite du délai de retour acceptable. Autrement dit, la décision de prestation et la question du titre étaient la même décision. Ce n'est pas ainsi qu'on la leur avait présentée.
Dans une juridiction que l'on ne connaît pas, le rendement se décide dans les actes bien avant de se décider dans les plans.
Notes de marché, études de site et observations tirées d'opérations en France et en Asie du Sud-Est. Pas de newsletter, pas de téléchargement contre adresse e-mail.
